Da Sorgenfrigaards jorde i 1900 blev udstykket, blev der samtidig tinglyst en deklaration, hvorved grundene blev pålagt en række servitutter. Formålet var både at sikre, at området forblev et villakvarter, og at grundejerne fik indflydelse på kvarterets udvikling og udformning.
I de første år var der kun få udstykninger. Men efterhånden blev det nødvendigt at udvide deklarationen i takt med udviklingen. I 1919 blev det således pligtigt for alle nye grundejere af parceller, udstykket af matr. 5a eller 41a, at være medlem af en kommende grundejerforening.
Og i 1931 blev Sorgenfrigaards Grundejerforening stiftet. Foreningen fik 1945 overdraget påtaleretten for servitutternes overholdelse.
Det er vigtigt at notere sig, at påtaleretten gælder for alle grunde i området – også de grunde, hvor ejeren ikke har medlemspligt af grundejerforeningen.
Deklarationen med servitutter er tinglyst på de enkelte ejendomme og findes på Lyngby Retskreds’ Tinglysningsafdeling, Rygårdsvænget 6, 2900 Hellerup, hvor alle har adgang til at gøre sig bekendt med det mere detaljerede indhold. Afskrift af deklarationerne kan desuden ses på foreningens hjemmeside (under menuen ”Foreningen, Oprindelige Servitutter”).
PÅTALERETTEN BETYDER, AT GRUNDEJERFORENINGEN
ALTID SKAL GODKENDE PLANER FOR:
- udstykninger,
- opførelse af nye bygninger,
- om- og tilbygninger.
Det er ikke tilladt at påbegynde et byggeri, før projektet er godkendt af grundejerforeningen.
En byggetilladelse fra kommunen er derfor ikke tilstrækkelig. Det er aftalt med Lyngby-Taarbæk Kommune, at en byggesag først behandles af kommunen, når grundejerforeningen har taget stilling til – og godkendt et givet projekt.
Med dette regelsæt, der omfatter udførlige bestemmelser om bl.a. udstykning, byggeri og bygningsanvendelse, har Sorgenfrigaards Grundejerforening således større pligter og beføjelser end gennemsnittet af danske grundejerforeninger.
SERVITUTTERNES INDHOLD
INDHOLDET AF DE VIGTIGSTE SERVITUTTER FRA DEKLARATION
AF 11. JULI 1900 M.V. I FORENKLET FORM OG SPROG:
- Udstykning: kræver overenskomst med grundejerforeningen.
- Bygningen må højst være på to etager.
- Bygningen må max. indeholde to lejligheder.
- Hver lejlighed skal være på mindst tre værelser og køkken.
- Bygningen skal være i villastil.
- Bygningen skal ligge mindst 6 alen (3,77 m) fra vej.
- Bygningen skal ligge mindst 4 alen (2,50 m) fra naboskel.
- Udhuse må ikke være højere end 6 alen (3,77 m).
- Porte og låger mod vej: skal åbne indad mod grunden.
- Anvendelse: Parceller må ikke anvendes til virksomhed, som kan være til gene for de omkringboende.
- Der må ikke indrettes værksteder i bygningerne.
- Der må ikke indrettes beværtning eller butik.
- Indhegning: Grunden skal holdes indhegnet. Hegn ud mod vej eller sti må kun sættes som stakit eller grønt hegn.
- Grundejerforeningen har påtaleret med hensyn til servitutternes overholdelse i hele området også hos ikke pligtmedlemmer af Sorgenfrigaards Grundejerforening.
- Grundejerforeningen skal godkende alle udstykningsplaner.
- Grundejerforeningen skal godkende bygningstegninger, inden byggeri må iværksættes.
- For hjørnegrunde kan enkelte krav i servitutten af 1900 fraviges dog ikke bygningshøjde og fabriksvirksomhed.
- Grundejerforeningen bestemmer, hvad der er hjørnegrunde.
- Ejere af parceller, udstykket efter 1919, skal være medlemmer af Sorgenfrigaards Grundejerforening.
- Ejere fra før udstykningen kan være medlemmer, men er ikke pligtige dertil.
- Alle parceller inden for villaområdet er omfattet af servitutterne uansét medlemskab eller ej.
Udstykning
Da husene i Sorgenfrigaards Villakvarter generelt bygges i størrelser, som ligger over gennemsnittet i Danmark, har foreningen på generalforsamlinger besluttet, at grundstørrelsen på nye udstykninger ikke må være mindre end 1000 m 2 på de ”store” veje: Borgevej, Caroline Amalie Vej, Fuglevadsvej, Gyrithe Lemches Vej og Sorgenfrigårdsvej. (På de øvrige veje gælder kommune-planens sædvanlige regler, hvor grunde skal være mindst 700 m 2 ).
Bebyggelsesprocenten er fastlagt i kommuneplanen –
http://kommuneplan2017.ltk.dk/
Bestemmelserne heri medvirker aktivt til at sikre områdets frie, åbne og grønne præg og er i overensstemmelse med gentagne generalforsamlingers opbakning. Grundejerforeningen har derfor anlagt den praksis, at man ikke accepterer ansøgninger om dispensationer fra den maksimale bebyggelsesprocent.
Bebyggelsens Karakter
Servitutterne foreskriver, at bebyggelsen skal være lav og i “villastil”. Kort sagt betyder dette, at der ikke må være egentlig industri, lejlighedsbyggeri, rækkehuse og lignende i kvarteret.
Der er ingen lokalplan for vores område. Bebyggelsen og området er derfor reguleret af servitut-terne, af kommuneplanen og af anden eksisterende lovgivning (Byggeloven, Bygningsreglement, Planloven, Hegnsloven Naturfredningsloven osv.).
Det er enhver grundejers ret at ændre på sin bolig inden for den ramme som love og servitutter sætter. Men i alle godkendelsessager drøfter foreningen projektet med den pågældende grundejer. Og berørte naboer skal orienteres af grundejeren. Vort udgangspunkt er, at ikke alene skal den enkelte grundejer være tilfreds; der skal også tages hensyn til de omkringboende og til hele kvarterets udseende. Hele kvarteret har en kvalitet som nærmiljø og grønt område. Dette ønsker vi bevaret og respekteret mest muligt.